Hvordan kommer jeg helskindet gennem en byggeproces?

De følgende afsnit giver dig et overblik over, hvad du skal tage højde for, hvis du har planer om at gennemføre en byggesag, hvor der indgår udskiftning af kviste eller montage af helt nye.

1. Slip drømmene løs

Hent inspiration

en byggesag er et familieanlig- gende. Gør drømmefasen hyggelig for hele familien. inddrag børne- ne og gerne gode venner. surf på nettet, og se hvad der byder sig, tag eventuelt på byggemesser og studér produktmulighederne. Find ejendomme der ligner Jeres, og se hvilken type kviste de har på, og om i kan lide dem.

Skab overblik

Udskriv/klip inspiration ud af tids- skrifter mv. og hæng dem op på op- slagstavlen. vær kritisk og ryd op med jævne mellemrum. Jeres sam- ling af eksempler kan være gavnlig som inspiration for eventuel pro- fessionel bistand.

Hold liv i drømmene

ethvert projekt er begrænset af økonomi, men lad Jer ikke begrænse i den indledende fase.

2. Analyser jeres behov

Hvorfor vil i bygge?

• for at få mere plads?
• for bedre udnyttelse af rum?
• for bedre udsigt?
• fordi taget trænger til udskiftning?
• fordi I gerne vil mindske Jeres energiforbrug?
• Kalkulation og købspriser
• fordi I gerne vil have alternative energiformer tænkt ind?

Hvad er vigtigt?

en ting ér de øjeblikkelige behov, men eksisterer de også på sigt. Bliver I boende når børnene er flyttet hjemme­ fra? De nye rum skal måske først være børneværelse og senere arbejdsværelse. tjek om de ønskede møbler og skabe kan være i den tænkte løsning.

3. Få økonomien på plads

Skab overblik

et billede er måske ved at tegne sig for det fremtidige projekt, men inden i går videre er det vigtigt at få et overblik, hvad har vi faktisk råd til. Det er bedre at få revideret drømmene på et tidligt tidspunkt, frem for at blive skuffet senere når det alligevel ikke kunne lade sig gøre.

Få en vurdering

Få en ny vurdering af huset som basis for hvilket beløb der kan lånes i Jeres ejendom når drømmeplanerne er realiseret. Få flere forslag, både fra realkreditinstitut- tet og Jeres bank.

Søgemuligheder på hjemmesider:

4. Tjek byggereglerne

Regel-Danmark

Danmark er blevet et regelsamfund hvor alt efterhånden er reguleret ned til mindste detalje. Derfor bør du kon- trollere om der er bestemmelser for dit boligområde, der skal tages hensyn til i planlægningen af byggeriet.

• Er der servitutter på ejendommen?
  Se dit skøde.
• Er der lokalplan for området?
  Se din kommunes hjemmeside.
• Er der problemer med afstande til vej og/eller nabo?
  Spørg fagmand.
• Har I jord nok til at udvide det bebyggede areal?
  Bebyggelsesprocent.
• Er bygningen bevaringsværdig?
  Se kommuneatlas.

5. Sæt gang i processen

Vi kan selv

Gør det selv bølgen har gjort at mange kaster sig ud i renovering af deres bolig uden det fornødne faglige kendskab. husk et dårligt resultat koster nøjagtigt det samme som er godt resultat. så hvis du ikke føler dig helt sikker på dine faglige evner ud i byggeri, så søg den nødvendige faglige bistand.

Lokal rådgiver

Find en lokal arkitekt og/ eller ingeniør til at rådgive dig og eventuelt udarbejde den nødvendige dokumen- tation for indhentning af byggetilladelse og tilbud fra håndværkere.

Projektservice

Quattro har udviklet en service, som du også kan benyt- te. her foretager vi den nødvendige dialog med myndig- heder samt udarbejder det materiale der kræves i den enkelte sag for en myndighedsbehandling af kvistpro- jektet. se særskilt afsnit herom.

Hvem er hvem i en byggeproces

en byggeproces skulle gerne fungere som et teamwork, hvor hver part løfter sin del af opgaven. hvis du ikke er sik- ker i byggebranchens betegnelser får du de vigtigste her:

• Bygherren: Det er dig.
• Rådgiver: Arkitekten hjælper dig med at definere og dokumentere den byggeopgave du ønsker gennemført. Arkitekten kan spille en mindre eller større rolle. Det kan være bistand i projektmæssige forhold eller den totale gennemførelse af opgaven fra de første skitser til aflevering af den afsluttede opgave.
  Ingeniøren gennemregner og dimensioner de bærende konstruktioner der bliver berørt af Jeres byggeplaner.
• Entreprenører: Det er de håndværkere der skal ud- føre byggearbejdet.

6. Indhent byggetilladelse

Skal jeg søge og hvorfor

Du skal som regel søge byggetilladelse ved større tag- renoveringer eller når du:

• udvider det bebyggede areal(sætter kviste på).
• ændrer i husets bærende konstruktioner.

Du skal dokumentere at du:

• overholder energimæssige krav.
• overholder højdegrænseplaner.
• overholder eventuelle lokale bestemmelser og offentlige planer.

Hvad skal kommunen bruge

Ansøgning skal være skriftlig og bilagt relevant doku- mentation for den aktuelle byggeopgave, som kan være:

• Ejer og ejendomsoplysninger.
• Tegningsmateriale der viser indretning.
• Præcisering hvis der ønskes en dispensation.
• Dokumentation der viser afstande og højder i forhold til skel og vej.
• Beregning af bruttoetageareal/bebyggelsesprocent, hvor der sker ændringer.
• Detaljer for de anvendte konstruktioner.
• Dokumentation for overholdelse af brandkrav, afstande, konstruktioner og materialer.
• Stabilitetsberegning.
• Dokumentation for energimæssige forhold.
• Dokumentation for ventilation. Se detaljeret afsnit herom i håndbogen.

Forhåndsdialog

Byggelovgivningen giver mulighed for at kommunen kan indgå i forhåndsdialog om dit projekt. så for at få et overblik i forhold til ansøgningsprocessen, er det en god ide at benytte sig af denne dialogmulighed.

Byggesagsbehandling

Byggemyndighederne foretager ikke mere en egentlig teknisk byggesagsbehandling af byggeri af begrænset kompleksitet, som typisk omfatter tagrenoveringer på parcelhuse. Det betyder at du selv har ansvaret for at dit byggeri er lovligt.(BR10 bilag 8).

Hvor lang er ventetiden

Det svinger utroligt meget fra kommune til kommune og tager længere tid hvis der særlige forhold, der skal be- handles.typisk behandlingstid er fra få dage til måneder.

Kan jeg gøre noget på forhånd

sørg for at det nødvendige og relevante materiale i din byggesag er fremsendt sammen med din ansøgning. el- lers bliver sagen sat i bero indtil du har indsendt det supplerende materiale, som kommunen forlanger efter at have set på din ansøgning 1. gang.

7. Hvordan bygger vi

Hjælp fra fagperson

Det kan anbefales at søge bistand hos en fagperson for gennemførelse af byggesagen. så slipper du for mange bekymringer.

Vi kan selv, tror vi

Du skal afgøre med dig selv om du har den fornødne fag- lige indsigt i de forskellige byggefag, så du kan vurdere løsninger, detaljer og kvalitet.

Entrepriseform

Du skal vælge hvordan du vil udbyde dit byggeri, for at få relevante tilbud fra entreprenører.

• Fagentreprise: Ved fagentreprise leder i selv eller Jeres arkitekt byggeprojektet og i indhenter tilbud fra tømrer, murer, blikkenslager, elektriker osv. i skal selv koordinere håndværkernes arbejde. hvem skal kom- me hvornår og lave hvad. et kompliceret puslespil, der kræver tid, engagement og forstand på byggeri.
• Hovedentreprisen: her laver i kun aftale med en byggevirksomhed, en såkaldt hovedentreprenør. hovedentreprenøren indgår herefter aftaler med en række underleverandører og påtager sig det fulde ansvar for projektet. i slipper for besværet med at holde styr på håndværkerne. ved både fag – og hoved- entreprise skal i selv sørge for tegninger og beskri- velse for projektet og sørge for byggetilladelse.

• Totalentreprise: ved totalentreprise laver i også kun én kontrakt, her med totalentreprenøren. når i laver en aftale om totalentreprise betyder det, at byggefirma- et påtager sig hele eller en stor del af projekteringen af opgaven, byggetilladelse samt selve byggearbejdet. også her slipper i for styringen og koordineringen af de forskellige underentreprenører, i skal kun forholde jer til aftalen med totalentreprenøren.

Der vil altid være mulighed for at holde dele af projek- tet udenfor selve projektet. i kan typisk stå for nedriv- ning og malerarbejdet. Det skal blot aftales og grænse- flader skal præcises.

8. Tilbud og Kontrakter

De rigtige tilbud

For at få det, kan det anbefales at:

• Sende alle tegninger, beskrivelser og materialevalg til 3 håndværksmestre/entreprenører og bede om et til- bud. sørg for at Jeres materiale er rimelig entydigt, så efterfølgende tilbud kan sammenlignes.
• Vælg kun de håndværkere I har fået anbefalet af an- dre, eller har set hvad de har udført tidligere.

• Studér de indkomne tilbud nøje, hvad umiddelbart sy- nes at være det billigste, er det ikke altid ved nøjere sammenligning.
• Tal med tidligere kunder og undersøg om firmaet er et af den slags foretagender, der har endeløse rækker af konkurser bag sig. spørg i bank og realkreditinstitut om de kender entreprenø- ren, og helst for noget godt.
• Vælg håndværkere, der er tilsluttet en garantiord- ning, det stiller dig bedre, hvis der skulle opstå en tvist i sagen.

Skriv kontrakt

Det er meget vigtigt at de aftaler man gør med en en- treprenør foregår skriftligt. Alt med økonomi skal ned- fældes på papir, også senere i byggeriet, hvis der opstår ændringer eller fradrags-tillægsarbejder.

Man kan søge hjælp på flere hjemmesider med stan- dard-kontrakter og anvisninger mv. fx:

• tænk.dk
• Boligejer.dk
• Forbrug.dk
• Danskbyggeri.dk

Grundlag for kontrakt

i kan sikre Jer klare retningslinier for byggeriet ved at indgå en aftale hvor grundlaget er AB92 eller AB-for- bruger. Disse kan downloades fra ovennævnte hjemme- sider.

9. Godt forberedt byggeproces

Tænkefasen – tager den tid, den tager

• Inspiration og idéudvikling kan vare fra få uger til flere år.
• Økonomisk overblik bør kunne klares på en måned.
• Fortæl naboen om Jeres planer, så stilladser, bygge­ aktivitet mv. ikke ødelægger det gode forhold.

Projektfasen – kan trække ud

• Byggetegninger og ingeniørberegninger kan udarbej­ des på en måned eller to.
• Indhentning af byggetilladelse kan tage fra uger til måneder.
• Indhentning af håndværkertilbud og kontrakt kan kla- res på et par måneder.

Byggefasen – nu skal alt klappe

• Det tager 2­6 måneder alt efter projektstørrelse.

Skal vi have tilsyn eller kan vi selv

At føre tilsyn med et byggeri kræver andet og langt mere end blot at ”kigge til håndværkerne i ny og næ”. Byggetilsyn kræver stor indsigt i byggeriets faser. i skal også være fortrolig med de fagmæssige korrekte bygge- metoder og kunne gennemskue sjusk. Med mindre du selv er i branchen, så få en ekspert/arkitekt til at føre tilsyn. i skal også her sørge for at få en skriftlig aftale om tilsynets karakter og indhold mv.

Byggedagbog

selv om alle kontrakter er indgået, og alt synes at være på plads, så er i slet ikke færdige med at indgå aftaler. Ved siden af alle de officielle byggemøder, er der mas- ser af løs snak, nye aftaler, der indgås og ting der skal tages stilling til. Det kan i organisere ved at føre en byggedagbog, jo mere udførlig, jo bedre. Der bør indgå:

• Kontaktdata på de involverede.
• Optegnelser over alle hændelsesforløb med tydelig angivelse af dato. Det er også her i skal nedskrive alle de uformelle aftaler i indgår med håndværkerne, gerne berigtiget med deres underskrift.
• Tegning og beskrivelse af projektet.
• Kontrakter og aftaler.
• Korrespondance med myndigheder og andre invol­ verede.
• Referater fra byggemøder.
• Brochuremateriale på valgte komponenter.
• Fotodokumentation af den fremadskridende bygge- proces.

Slutfasen

• Aflevering

når byggeriet er afsluttet bør der foretages en gennem- gang hvor entreprenører afleverer sit arbejde og dette gås igennem for fejl og mangler. Kontrakt og eventuelle senere aftaler ridses op, så der er enighed om den sam- lede økonomi for entreprisen. Der udfærdiges et notat hvor resultatet af gennemgangen noteres og parterne underskriver dokumentet.

• Betaling

i bør ikke udbetale slutbeløbet før eventuelle fejl er udbedret. husk at der normalt er 5 års garanti på ar- bejdet, og der foretages en gennemgang efter 1 år og 5 år, da ikke alle fejl kan ses med det samme, men kan udvikle sig over tid. 1 års og 5 års gennemgang skal i selv eller tilsyn sørge for bliver holdt.

10. Den energirigtige løsning

Hvor får jeg hjælp

De energimæssige krav til bygningskonstruktioner i byg- ningsreglementet er blevet strammet og vil blive strammet yderligere i de næste versioner. Derfor skal det energimæssige aspekt vurderes i projekt fasen.

Du kan finde en række eksempler i SBI­anvisninger og du kan kontakte en energikonsulent til at hjælpe dig eller gå ind på nedennævnte hjemmesider.

• sbi.dk.
• teknologisk.dk
• energivinduer.dk
• ens.dk

Hvad skal jeg tænke på

Du skal være opmærksom på, at alle konstruktioner skal overholde såkaldte mindste-værdier, dvs der er krav om hver enkelt bygningsdels isoleringsevne. Du kan overveje om dine kviste kan bære indbyggede solfangere/solcellepaneler mv., læs håndbogens afsnit herom.